【新視野】土地拍賣(mài)“點(diǎn)狀”升溫，新一輪土地制度改革或將開(kāi)啟

盛夏時(shí)節，開(kāi)發(fā)商對熱門(mén)地塊興趣高漲，土拍市場(chǎng)頻現高溢價(jià)成交，部分城市更是誕生出“地王”。

據不完全統計，在剛過(guò)去的七月份，北京、上海、杭州、南京等地，均出現了高熱地塊，有的成為區域內新晉“地王”，有地塊競價(jià)幾十輪被爭搶、還有地塊成交溢價(jià)率高達40%。

【資料圖】

各大城市也屢屢“收金”，中指研究院數據顯示，7月全國各類(lèi)用地出讓金top10中，前十名城市分別是：北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、蘇州、南京、溫州、福州。不過(guò)整體來(lái)看，土地市場(chǎng)的高熱仍是“點(diǎn)狀”現象，市場(chǎng)整體仍呈“縮量”之勢。

微觀(guān)層面，土拍仍在尋求回溫；宏觀(guān)層面，新一輪土地制度改革或將開(kāi)啟。

業(yè)內認為，二十屆三中全會(huì )《決定》進(jìn)一步明確了土地制度改革方向，本次新型城鎮化與深化土地制度改革高度關(guān)聯(lián)，土地資源的合理配置以及高效利用、盤(pán)活是重要方向。土地價(jià)格也將更多由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，土地端的限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化調整，如核心城市取消土地端限價(jià)等。

熱點(diǎn)城市地塊被爭搶

在剛結束的七月份，哪個(gè)城市是土拍市場(chǎng)的“贏(yíng)家”？

據中指研究院發(fā)布的《中國土地市場(chǎng)月報(2024年7月)》顯示，7月全國各類(lèi)用地出讓金top10城市中，前十的城市分別是：北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、蘇州、南京、溫州、福州。

具體到住宅用地，出讓金TOP20的城市中：北京166億元排名第一、成都150億元排名第二、西安93億元排名第三；第四到第十為上海、杭州、合肥、蘇州、南京、溫州、福州。

從前七月整體情況看，北京依然是今年的土拍“大陣地”，前七月住宅用地出讓金898億元位居第一，杭州648億元排名第二、上海515億元排名第三；其后則為西安、成都、合肥、廈門(mén)、南京等。

一線(xiàn)城市、熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，是當下房企爭搶的“主戰場(chǎng)”，不僅榜單顯示出該特征，今年出現的那些高溢價(jià)、甚至“地王”地塊，也大多位于熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市，房企投資集中度正越發(fā)集中。

比如一線(xiàn)城市的北京，今年頻頻出現高價(jià)成交項目，土拍市場(chǎng)可謂熱鬧不已。7月25日，保利發(fā)展聯(lián)合北京建工競得北京市海淀區一宗涉宅用地，總價(jià)89.01億元刷新片區紀錄，成為海淀區新晉“地王”。

這塊地故事頗多。早在2016年時(shí)，萬(wàn)科+住總聯(lián)合體曾以59億元競得海淀區西北旺鎮19號地塊，但是因項目要求100%自持、住宅部分要全部作為租賃住房，19號地塊先是住總退出，隨后萬(wàn)科也退地、土地重新掛牌出讓。

如今，保利發(fā)展聯(lián)合北京建工，多年后重新競得該地塊，不過(guò)價(jià)格已較曾經(jīng)大幅增長(cháng)，起始出讓價(jià)和上限價(jià)格分別為86億元、103億元，而2016年時(shí)分別為44億元、59億元。據中指研究院統計，這塊地是7月全國住宅用地成交總價(jià)最高地塊，銷(xiāo)售指導價(jià)也達到9萬(wàn)元/平方米。

一線(xiàn)城市中的上海，土拍也有“小驚喜”出現。比如“滬九條”出臺后，7月9日當地舉行2024年三批次土拍，且取消了土地溢價(jià)率封頂10%的要求，也未在出讓條件中規定相關(guān)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。其中，楊浦區平?jīng)錾鐓^地塊和楊浦區長(cháng)白社區地塊，最終成交溢價(jià)率分別達到21.2%和17.1%。

其他城市熱點(diǎn)項目也不斷涌現。7月31日，南京鼓樓區鳳凰街道一宗地塊出讓?zhuān)@是鼓樓區龍江板塊近年首次推出的住宅用地。最終經(jīng)41輪競價(jià)，由南京金基通產(chǎn)置業(yè)有限公司摘得，總價(jià)4.68億元，成交樓面價(jià)32572元/平方米，溢價(jià)率達到20.62%。

在杭州，7月30日，濱江區白馬湖宅地公開(kāi)出讓?zhuān)瑨炫破鹗純r(jià)19.46億元，起始樓面價(jià)20938元/平方米，采取“價(jià)高者得”原則確定競得人。由于該板塊內宅地已10年未供應，最終經(jīng)過(guò)42輪競價(jià)后，綠城以27.16億元競得，成交樓面價(jià)29223元/平方米，溢價(jià)率逼近40%。

不過(guò)整體來(lái)看，當下土拍市場(chǎng)難言已然回溫，房企投資節奏也較為集中、謹慎。

據中指研究院數據，2024年1～7月，TOP100企業(yè)拿地總額4307.1億元，同比下降38.0%，相較1-6月降幅繼續擴大2.2個(gè)百分點(diǎn)。“拿地向核心城市優(yōu)質(zhì)地塊聚焦的趨勢持續，土拍市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)分化加劇，促使房企拿地短期內整體依舊保持審慎態(tài)勢。”

央國企份額會(huì )否持續提升？

地產(chǎn)盤(pán)整期的土拍市場(chǎng)中，央國企是絕對的市場(chǎng)“主力軍”。

今年前七月，新增貨值規模最高的三家房企，分別為建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地和保利發(fā)展。其中，建發(fā)房產(chǎn)以621億元新增貨值占據榜單第一，華潤置地以571億元位列第二，保利發(fā)展新增貨值規模為508億元，位列第三；前十房企新增貨值總額共4315億元，占百強房企的32.4%。

土地是銷(xiāo)售的“糧倉”，當下不僅在土拍市場(chǎng)，央國企銷(xiāo)售上的市場(chǎng)份額也不斷提升。

中指研究院企業(yè)研究總監劉水表示，從中指研究院《2024年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)排行榜》和《2024年1-7月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》可見(jiàn)，部分央國企銷(xiāo)售表現韌性較強。

他表示，比如綠城中國，去年7月銷(xiāo)售額排名第7，今年7月排名第3 。越秀地產(chǎn)去年7月銷(xiāo)售額排名第13，今年7月排名第9 ，提升4名。保利置業(yè)去年7月銷(xiāo)售額排名第25，今年7月排名第17 ，提升8名。中建壹品去年7月銷(xiāo)售額排名第39，今年7月排名第18 ，排位大幅提升21名。

“短期來(lái)看，近幾年房地產(chǎn)央國企銷(xiāo)售、拿地的市場(chǎng)份額提升，肯定是持續的狀態(tài)，這類(lèi)企業(yè)有融資優(yōu)勢、有較強的品牌優(yōu)勢，在市場(chǎng)深度調整時(shí)期，抗風(fēng)險能力更強。”劉水認為。但從長(cháng)期來(lái)看，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步恢復常態(tài)，民營(yíng)房企的市場(chǎng)份額或會(huì )再提升。

“經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)能力較強的房地產(chǎn)央國企就10多家，總體規模有限。”劉水表示，特別是當前居民對“好房子”的需求在提升，10萬(wàn)億市場(chǎng)規模下，地方國企沒(méi)有能力支撐市場(chǎng)。而部分民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)效率較高，產(chǎn)品力強，一旦市場(chǎng)恢復常態(tài)，這些企業(yè)競爭力較強，或會(huì )提升市場(chǎng)份額。

此外在宏觀(guān)層面，土地市場(chǎng)也將更加市場(chǎng)化、高質(zhì)量方向發(fā)展。

日前二十屆三中全會(huì )提出，要“優(yōu)化土地管理，健全同宏觀(guān)政策和區域發(fā)展高效銜接的土地管理制度”，“建立新增城鎮建設用地指標配置同常住人口增加協(xié)調機制”，以及“優(yōu)化城市工商業(yè)土地利用，加快發(fā)展建設用地二級市場(chǎng)，推動(dòng)土地混合開(kāi)發(fā)利用、用途合理轉換，盤(pán)活存量土地和低效用地”等原則。

中指研究院表示，綜合來(lái)看，本次新型城鎮化與深化土地制度改革進(jìn)行了高度關(guān)聯(lián)，土地資源的合理配置以及高效利用、盤(pán)活是重要方向。另外，土地價(jià)格也將更多由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，土地端的限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化調整，如核心城市取消土地端限價(jià)等。

“未來(lái)人口持續增加的優(yōu)勢地區，新增城鎮建設用地指標或將得到更多保障，‘人、房、地’聯(lián)動(dòng)機制的建立將發(fā)揮更大效能。”該研究院表示，此外，妥善處置閑置存量土地的配套政策，也有望加速落地落實(shí)，盤(pán)活存量土地，提高土地資源利用效率，是房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。

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