新華網北京4月8日電（記者 盧俊宇）明星張杰、謝娜夫婦買豪宅疑似“跳單”的話題近期登上熱搜，最終法院認定謝娜張杰購房不存在“跳單”。那么什么是“跳單”？房產交易中“跳單”行為將承擔什么法律后果？本期法治課代表采訪了北京星來律師事務所合伙人許睿，帶大家一起學習。
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Q：何為“跳單”行為？
A:“跳單”行為并非法律概念，而是房產交易領域衍生出來的事實概念。通俗來講，“跳單”是指中介為顧客提供訂立合同的交易機會，而買賣雙方顧客在獲得了對方的交易信息后繞過中介，直接達成交易進而逃避支付中介報酬的行為。
“跳單”行為多數存在于房地產、建筑、互聯網等一些以信息咨詢為銷售內容的服務行業，以及一些以撮合為目的的平臺中。
Q：如何判定是否存在“跳單”行為？
A：判斷委托人是否存在“跳單”行為，一般可從如下要點進行判斷：
第一，要看委托人和中介是否訂立了有效的中介合同，以及中介是否按照合同約定提供了交易機會或媒介服務。
第二，按照中介合同約定，中介人向委托人提供服務之后，委托人是否利用了中介人提供的這一服務而訂立合同，這是判斷是否構成 “跳單”違約的關鍵。
第三，委托人是否繞開該中介人與合同相對方訂立了合同。
若委托人的行為符合前述三點要素，則可判定委托人存在跳單行為。
Q：“跳單”將承擔什么法律后果？
A：針對“跳單”行為，我國法律有著明確的規定予以禁止。根據民法典第九百六十五條規定：委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。
另外如果委托人和中介公司簽署的合同里對于逃單行為有明確的違約條款，那中介也可以要求委托人承擔合同約定的違約責任。
針對房產交易中一些公眾關注的風險問題，許睿律師提出三點建議：
首先，在房屋交易過程中，需嚴格審核房屋的性質，是否存在違建、小產權、已購公房、共有產權等無法過戶或需要履行嚴格的審批流程、繳納高額稅費的情形；
其次，二手房交易中，標的房屋是否存在仍處于有效租賃期間的問題。若租賃關系先于房屋買賣關系成立且有效，則承租人可主張其在先的租賃關系對抗房屋買賣關系，房屋買受人將無法及時入住。還需要考慮房屋出賣人可能存在的“一房二賣”的情形。在房屋買賣過程中，盡量在房屋買賣協議簽署同時，對標的房屋做好預登記，以保證房屋不存在另行交易對可能；
最后，無論是新房買賣亦或是二手房買賣，應當盡早辦理房屋產權過戶登記，避免因買受人無法被認定為房屋實際權力人，從而導致房屋被原出賣人增加權利限制而產生糾紛。
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