降息,未來十年是北京買房的艱難時刻嗎?

這幾天銀行的朋友忙得要死。

【資料圖】

問他在忙什么？他說：降息了，客戶都穩不住了，給客戶找優化方案呢。

山雨欲來風滿樓，大動作要來了。

6月13日，央行開展20億元7天期逆回購操作，中標利率為1.90%，較此前利率下調10bp。

這是時隔近10個月，央行今年首次調降OMO利率。背后的信號不言而喻——保經濟，穩增長。

回顧過去10年，每每降息，都是通過寬松的貨幣政策全力拼經濟、刺激消費和投資的表現。

6月8日，六大國有銀行集體下調存款掛牌利率，降幅在5-15bp，其中3年期和5年期的定期存款利率下調幅度最大，達15bp，主因當前居民和企業存款定期化趨勢導致銀行負債端承壓。

本輪下調存款利率，一方面將緩解銀行的凈息差壓力，截至2023年一季度，商業銀行凈息差為1.74%，較上年年末下降17bp，跌破1.8%的警戒線。

簡單來說：銀行不讓你放錢了，你把錢存銀行，不光賺不到錢，加上通貨膨脹算下來甚至是虧的。這時候你手里的幾十萬、幾百萬、幾千萬，還想放在銀行嗎？

大部分人的選擇都是：不放了，要么放股市，要么放樓市，或者找一個偏門的投資渠道把錢花出去。

因為賺過錢的人都知道，錢，是需要流動的，是需要繼續生錢的。否則你辛辛苦苦賺的錢，就會被時代稀釋。

疫情之后的疤痕效應，企業和居民資產負債表受損，主動去庫存周期，房地產硬著陸風險，美歐銀行業危機，世界經濟新一輪衰退風險....一系列悲觀的市場表現讓大家的風險偏好降到最低。

上半年大家的態度已經非常明顯了，就是兩個字：保守。

保守的存錢、保守的花錢、保守的工作。青年失業率達到20.4%，沒人再喊著創業了，甚至曾經一度被年輕人認可的超前消費，也已經成了不知道什么時候會爆的雷點。

而所謂寬松的貨幣政策，就是基于這個基礎邏輯，從降息開始，讓錢流入市場，刺激經濟回暖。

隨著4-5月經濟快速回落，此次降息釋放了明確信號。預計下半年，貨幣政策寬松和財政政策擴大內需的力度將繼續加大。

降息的目的，是救市。

回顧過去20年，中國經濟的黃金時代是由無數個短期組成了。

工業改革、城市建設、加入WTO、申奧成功、進軍高精尖產業，每一個短期內的時間節點，都決定了未來長期的發展走勢。

如果短期的問題得不到解決，那么對未來長期的發展走勢，影響巨大。

這就是為什么一定要救市的原因，要救經濟，救股市，救樓市。

給大家信心，讓大家進入市場，干起來，而不是所有畢業生都悶著頭去考編制。

之所以在這個時間點降息，主要有兩個原因：

1、疫情開發之后，近期是經濟二次探底。

永遠不要小瞧房地產，2023年4-5月，房地產銷售快速下滑，直接帶來的結果就是經濟二次探底，股市樓市雙雙低迷，就業信心再次下滑，美聯儲加息放緩，這些都是國內降息的重要窗口，在關鍵節點，逆周期發力，把錢花在刀刃上。

2、年中重要節點，具有信號意義。

每次大規模調控，都不是一道文件能解決的。

去年的降息、樓市調控，都是在關鍵節點先放出一個試探信號，再接連記到核心重磅政策。

2023年年初北京市場的改善需求激增，就和去年年底換房退稅、接力貸放松政策有關。

也就是說，下半年的政策，在路上。

6月以來，部分二線城市已經開始自救了，青島推出限售放松、非限購區域首付比例調整、棚改貨幣化安置和房票政策等穩樓市組合拳，蘇州公積金賬戶余額可提取用于支付首付。

可見，中央再次給地方放權了，讓大家按市場經濟規律辦事，盡快化解房地產行業困境。所以幾年前出臺的限購政策，預計也要在這幾年適時放開了，支持剛需和改善型需求，促進房地產市場軟著陸。

目前預計，未來將從幾個角度利好樓市：

1、下調二套房首付比以支持改善型需求，下調首套房貸款利率以支持首套剛需，對低收入家庭和應屆畢業生的租房支出給予適當補貼；

2、放開二線城市外地首套購房限制，降低交易稅費，改變過嚴的限購限貸限價措施、恢復到正常市場狀況；

3、支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”等便民善政；

4、通過“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購并舉”等構建新模式。

具體到北京，目前北京正處于極端分化狀態。

我們近期的客戶基本分為兩類，要么是1500萬以上的改善群體，要么是600萬左右的剛需群體。

人多的地方，總是非常卷。

剛需群體卷的，是盡可能在北京這12多萬套掛牌的房子里選一套物美價廉、保值增值的房子，這個難度很大。

而1500萬以上的改善群體卷的，是如何搶到市場上為數不多的三居室、四居室，實現圈層和資產的躍升。

對于600萬左右的剛需群體，我們相對更推薦朝陽區的朝青、常營、北苑、東壩、四惠等板塊；

對于1500萬以上的群體，我們更推薦東西城的次新，海淀萬柳、清河、上地等區域的次新房，朝陽區望京、雙井等有產業優地段的次新改善房。

最近兩個月的客戶感慨：雖然600萬和1500萬這個數字不少，但想在當下的樓市，北京買一套能保值增值的核心資產，非常難。

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